Como Declarar Fundos Imobiliários no Imposto de Renda 2027: Guia Definitivo

Se você investiu em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), precisa declará-los corretamente no Imposto de Renda, mesmo que os rendimentos mensais sejam isentos de IR para pessoa física. Este guia abrange todas as etapas: desde a declaração das cotas em Bens e Direitos, passando pelos rendimentos isentos, até a tributação na venda de cotas, pagamento de DARF, compensação de prejuízo e amortizações.

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Resumo das Regras de Tributação de FIIs

Antes de iniciar a declaração, entenda as regras fundamentais:

Condições para a isenção dos rendimentos:

• O fundo deve ser negociado em Bolsa de Valores ou mercado de balcão organizado
• O investidor pessoa física não pode deter 10% ou mais das cotas do fundo
• O fundo deve ter no mínimo 100 cotistas

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Quem é Obrigado a Declarar FIIs?

Você é obrigado a entregar a declaração do IRPF se, durante o ano-calendário:

1. Realizou operações em bolsas de valores (compra ou venda de cotas de FIIs)
2. Teve posse ou propriedade de bens acima de R$ 800.000 (incluindo cotas de FIIs)
3. Obteve rendimentos isentos, não tributáveis ou tributados na fonte superiores a R$ 200.000
4. Se enquadra em qualquer outro critério de obrigatoriedade da Receita Federal

Mesmo que você não tenha vendido nenhuma cota, se possui FIIs em carteira e recebeu rendimentos, deve declarar.

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Onde Conseguir o Informe de Rendimentos dos FIIs

O informe de rendimentos é o documento essencial para declarar seus FIIs corretamente. Ele contém todas as informações necessárias: rendimentos recebidos, amortizações, CNPJ do fundo e do administrador.

Canais para obter o informe

1. Site do administrador do fundo -- Cada FII possui um administrador (ex: BTG Pactual, Itaú, XP, Vortx, etc.). Acesse o site do administrador e procure a área de "Informe de Rendimentos" ou "IR"
2. Plataforma da sua corretora -- Corretoras como XP, Rico, Clear, NuInvest, Inter e outras disponibilizam os informes na área do cliente, geralmente em "Meus Documentos" ou "Imposto de Renda"
3. Canal Eletrônico do Investidor (CEI) / Área do Investidor B3 -- Acesse www.investidor.b3.com.br para consultar sua posição consolidada e informes
4. Correios -- Alguns administradores ainda enviam o informe pelo correio, mas isso tem se tornado menos comum
5. FNET (Sistema de Envio de Documentos da CVM) -- Acesse fnet.bmfbovespa.com.br para buscar documentos oficiais dos fundos

Informações contidas no informe de rendimentos

• CNPJ do fundo
• CNPJ do administrador (fonte pagadora)
• Rendimentos isentos recebidos no ano
• Rendimentos sujeitos a tributação exclusiva
• Amortizações recebidas
• Saldo de cotas em 31/12 do ano anterior e do ano-base

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CNPJ dos Fundos Imobiliários: Tabela Completa

Uma das maiores dificuldades ao declarar FIIs no Imposto de Renda é localizar o CNPJ correto de cada fundo. Existem dois CNPJs relevantes:

• CNPJ do Fundo -- Usado na ficha "Bens e Direitos" para declarar a posição (cotas)
• CNPJ do Administrador -- Usado na ficha "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis" como fonte pagadora

Tabela de CNPJ dos Principais FIIs e Seus Administradores

Dica: Para consultar o CNPJ de qualquer FII, acesse o site da B3 - FIIs Listados ou pesquise no FNET. O CNPJ do administrador também pode ser encontrado no informe de rendimentos.

🔍 Clique aqui para ampliar e ver a lista completa de FIIs e Códigos CETIP da planilha (cnpjSA)

ticker ou cod CETIP	Nome	CNPJ	ADM	CNPJ ADM
5957225SB1	17007 Nações FII	19.878.616/0001-98	Genial Investimentos	45.246.410/0001-55
5957225SB1	2509 FII	19.419.994/0001-03	Oliveira Trust	36.113.876/0001-91
A8GR11	Asset Bank FII	44.585.121/0001-18	Azumi	40.434.681/0001-10
AAZQ11	AZ Quest Sole FIAGRO	44.625.826/0001-11	XP	02.332.886/0001-04
ADSH11	AD Shopping FII	63.375.304/0001-53	Oliveira Trust	36.113.876/0001-91
AFHF11	AF Invest Real Estate Multiestratégia	60.077.386/0001-61	Daycoval	62.232.889/0001-90
AFHI11	AF Invest CRI Recebíveis Imobiliários	36.642.293/0001-58	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
AIEC11	Arch Edifícios Corporativos FII	35.765.826/0001-26	MAF Distribuidora	36.864.992/0001-42
AJFI11	AJ Malls FII	51.472.985/0001-99	XP	02.332.886/0001-04
ALZC11	Alianza Crédito Imobiliário FII	40.011.324/0001-40	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
6446225FII	Alianza Crédito Renda Mais Feeder	63.669.622/0001-27	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
6408426SBA	Alianza Crédito Renda Mais Master	63.352.779/0001-24	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
ALZR11	Alianza Trust Renda Imobiliária	28.737.771/0001-85	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
6515925UN1	Alicerce Desenvolvimento Imobiliário	63.848.135/0001-21	Daycoval	62.232.889/0001-90
ANCR11B	Ancar IC FII	07.789.135/0001-27	Genial Investimentos	45.246.410/0001-55
APXM11	Apex Malls FII	43.010.485/0001-07	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
APXR11	Apex Realty FII	52.446.271/0001-79	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
APXU11	Apex URB FII	52.521.137/0001-95	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
AROA11	Aroeira 333 Renda Logística	44.674.528/0001-11	Vórtx	22.610.500/0001-88
AQPA11	Arquipeo FII	67.254.758/0001-27	Genial Investimentos	45.246.410/0001-55
ARTE11	Ártemis FII	53.193.237/0001-00	Trustee	67.030.395/0001-46
5346924FII	Artemis 2022 FII	45.063.985/0001-32	Daycoval	62.232.889/0001-90
6618426UN1	Arton Capitânia FOF	65.629.469/0001-30	Capitânia	02.332.886/0001-04
5547724FII	ARX Chillon Recebíveis	54.869.435/0001-04	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
ARXD11	ARX Dover Recebíveis FII	44.527.494/0001-32	Hedge Investments	07.253.654/0001-76
5893924FII	ARX Portfólio Renda CDI+	58.198.613/0001-65	ARX Investimentos	59.281.253/0001-23
4759622FII	Ativos de Saúde FII	47.102.860/0001-08	Warren	92.875.780/0001-31
ATRN11	Atrium Nações Unidas FII	12.401.858/0001-47	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
AUGM11	Augme Crédito Estruturado FII	55.296.764/0001-68	XP	02.332.886/0001-04
FAVM11	AVM FII	33.354.650/0001-94	Inter	18.945.670/0001-46
AZQA11	AZ Quest Luna FIAGRO	49.863.204/0001-45	XP	02.332.886/0001-04
AZPE11	AZ Quest Panorama Crédito Estruturado	55.985.307/0001-80	Daycoval	62.232.889/0001-90
AZPL11	AZ Quest Panorama Logística	51.890.054/0001-00	Daycoval	62.232.889/0001-90
AZPR11	AZ Quest Panorama Crédito Imobiliário	51.665.327/0001-13	XP	02.332.886/0001-04
AZPV11	AZ Quest Panorama Crédito Vintage I	57.583.846/0001-19	Daycoval	62.232.889/0001-90
AZSG11	Az Solargrid Renda Solar	65.782.151/0001-94	XP	02.332.886/0001-04
BBFO11	BB Fundo de Fundos FII	37.180.091/0001-02	BB Gestão	30.822.936/0001-69
BBGO11	BB Crédito FIAGRO	42.592.257/0001-20	BB Gestão	30.822.936/0001-69
BBIG11	BB Premium Malls FII	54.375.187/0001-37	BB Gestão	30.822.936/0001-69
BBRC11	BB Renda Corporativa FII	12.681.340/0001-04	Tivio	03.384.738/0001-98
BCRI11	Banestes Recebíveis Imobiliários	22.219.335/0001-38	BRL Trust	13.486.793/0001-42
BFCC11	BFC FII	31.145.875/0001-05	Genial Investimentos	45.246.410/0001-55
BGRB11	BGR B32 FII	57.216.258/0001-47	XP	02.332.886/0001-04
BGRJ11	BGR Cidade Jardim FII	63.941.672/0001-11	XP	02.332.886/0001-04
BICE11	Brio Crédito Estruturado FII	39.332.032/0001-20	BRL Trust	13.486.793/0001-42
BIME11	Brio Multiestratégia FII	41.081.356/0001-84	BRL Trust	13.486.793/0001-42
BINR11	Brix FII (Be In Rio)	35.360.651/0001-77	BRL Trust	13.486.793/0001-42
BIPD11	Brio Real Estate IV FII	42.869.892/0001-01	BRL Trust	13.486.793/0001-42
BIPE11	Brio Real Estate V FII	51.817.522/0001-11	BRL Trust	13.486.793/0001-42
BNFS11	Banrisul Novas Fronteiras	15.570.431/0001-60	Oliveira Trust	36.113.876/0001-91
BPCA11	BTG Pactual AAA Corporate Office	38.294.086/0001-85	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
BPDR11	Basílica Partners GRD FII	55.985.359/0001-57	Daycoval	62.232.889/0001-90
BPLC11	Basílica Partners LED Corporate	28.267.555/0001-13	Fram	13.673.855/0001-25
BPMW11	Basílica Partners Medwell FII	39.591.218/0001-01	Fram	13.673.855/0001-25
BRCD11	Bresco Desenvolvimento FII	57.361.241/0001-83	Oliveira Trust	36.113.876/0001-91
BRCO11	Bresco Logística FII	20.748.515/0001-81	Oliveira Trust	36.113.876/0001-91
BRCQ11	BRC-IV Desenvolvimento FII	57.495.006/0001-02	BR-Capital	44.077.014/0001-89
BRCT11	BRC-III Desenvolvimento FII	46.027.189/0001-07	BR-Capital	44.077.014/0001-89
BRCW11	BRCW FII	40.187.181/0001-21	BR-Capital	44.077.014/0001-89
BRIM11	Brio Real Estate II FII	23.964.843/0001-03	BRL Trust	13.486.793/0001-42
BRIP11	Brio Real Estate III FII	34.895.752/0001-80	BRL Trust	13.486.793/0001-42
BROF11	BRPR Corporate Offices FII	48.978.859/0001-04	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
BRRI11	Brisa Renda Imobiliária FII	20.680.775/0001-62	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
LLAO11	BS2 Allinvestments FII	41.218.404/0001-33	Singulare	62.285.390/0001-40
BTAL11	BTG Pactual Agro Logística	36.642.244/0001-15	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
BTCI11	BTG Pactual Crédito Imobiliário	09.552.812/0001-14	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
BTDI11	BTG Pactual Crédito Imobiliário CDI	60.027.987/0001-60	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
BTEW11	BRPR E-Tower FII	51.666.294/0001-26	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
BTHF11	BTG Pactual Real Estate Hedge Fund	45.188.176/0001-57	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
BTHI11	BTG Pactual Hotéis FII	18.308.516/0001-63	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
BTHR11	BTG Hospitalidade Retorno Total	60.329.826/0001-20	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
BTIR11	BTG Pactual Crédito Incorporação	43.008.233/0001-43	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
BTLC11	BTG Pactual LOGCP FII	50.479.122/0001-80	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
BTME11	BTG Pactual Real Estate Hedge Fund	57.469.492/0001-86	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
BTML11	Barra Malls FII	36.501.210/0001-00	RJI Corretora	42.066.258/0001-30
BTRA11	BTG Pactual Terras Agrícolas	41.076.607/0001-32	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
BTSG11	BTSP I FII	36.098.375/0001-83	Inter	18.945.670/0001-46
BTSI11	BTSP II FII	36.930.464/0001-44	Inter	18.945.670/0001-46
BTWR11	BTOWERS FII	20.132.453/0001-89	BRL Trust	13.486.793/0001-42
BTYU11	BTG Pactual You Inc.	54.645.216/0001-33	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
BZEL11	Barzel CD1 FII	35.507.610/0001-60	BRL Trust	13.486.793/0001-42
CEBB11	Baltimore FII	56.304.155/0001-76	Daycoval	62.232.889/0001-90
CRFF11	Caixa Rio Bravo Fundo de Fundos II	31.887.401/0001-39	CEF (Caixa)	00.360.305/0001-04
CXAG11	Caixa Agências FII	40.189.596/0001-34	Oliveira Trust	36.113.876/0001-91
CXCE11B	Caixa Cedae FII	10.991.914/0001-15	CEF (Caixa)	00.360.305/0001-04
CXCI11	Caixa Carteira Imobiliária FII	42.066.916/0001-94	CEF (Caixa)	00.360.305/0001-04
CXCO11	Caixa Imóveis Corporativos	38.658.984/0001-75	Vórtx	22.610.500/0001-88
CXDS11	Caixa Desenvolvimento Imobiliário	13.020.465/0001-56	CEF (Caixa)	00.360.305/0001-04
CXRI11	Caixa Rio Bravo Fundo de Fundos	17.098.794/0001-70	CEF (Caixa)	00.360.305/0001-04
CXSP11	Caixa Convida Suape FII	22.211.522/0001-75	CEF (Caixa)	00.360.305/0001-04
CXTL11	Caixa Seq Logística Renda	12.887.506/0001-43	CEF (Caixa)	00.360.305/0001-04
EIRA11	Aroeira FII	59.202.651/0001-07	QI Tech	62.285.390/0001-40
EZTB11	BTG Pactual Prime Offices I	18.312.285/0001-61	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
FAED11	Anhanguera Educacional FII	11.179.118/0001-45	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
FAVM11	AVM FII	33.354.650/0001-94	Inter	18.945.670/0001-46
FCFL11	Campus Faria Lima FII	11.602.654/0001-01	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
FIIC11	Camprev Sustentabilidade Previdenciária	50.716.077/0001-30	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
FLRP11	Hedge Floripa Shopping FII	10.375.382/0001-91	Hedge Investments	07.253.654/0001-76
FMOB11	Immob III FII	34.691.925/0001-48	Banco Bradesco	60.746.948/0001-12
HAAA11	Hedge AAA FII	27.445.482/0001-40	Hedge Investments	07.253.654/0001-76
HCRI11	Hospital da Criança FII	04.066.582/0001-60	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
HDEL11	Hedge Desenvolvimento Logístico	44.514.162/0001-13	Hedge Investments	07.253.654/0001-76
HDOF11	Hedge Paladin Design Offices	35.688.460/0001-39	Hedge Investments	07.253.654/0001-76
HERM11	Hermes FII	00.868.235/0001-08	Rio Bravo	72.600.026/0001-81
HGAG11	High FIAGRO Imobiliário	40.343.867/0001-64	Vórtx	22.610.500/0001-88
HGBL11	Hedge Brasil Logístico Industrial	53.466.467/0001-98	Hedge Investments	07.253.654/0001-76
HFOF11	Hedge Top FOFII 3	18.307.582/0001-19	Hedge Investments	07.253.654/0001-76
HGIC11	HGI Créditos Imobiliários	38.456.508/0001-71	Vórtx	22.610.500/0001-88
HILG11	Hire Log I FII	34.867.728/0001-37	Trustee	67.030.395/0001-46
HIRE11	Hire FII	63.806.554/0001-09	Vórtx	22.610.500/0001-88
HJCT11	Hedge JHSF Capital Prime Offices	62.082.124/0001-10	Hedge Investments	07.253.654/0001-76
HLOG11	Hedge Logística FII	27.486.542/0001-72	Hedge Investments	07.253.654/0001-76
HOFC11	Hedge Office Income FII	31.894.369/0001-19	Hedge Investments	07.253.654/0001-76
HOPP11	Hedge Opportunities FII	62.064.773/0001-99	Hedge Investments	07.253.654/0001-76
HOSI11	Housi FII	34.081.631/0001-02	Vórtx	22.610.500/0001-88
HPDP11	Hedge Shopping Parque Dom Pedro	35.586.415/0001-73	Hedge Investments	07.253.654/0001-76
HPDR11	Hedge Paladin Desenvolvimento Residencial	60.195.941/0001-50	Hedge Investments	07.253.654/0001-76
HREC11	Hedge Recebíveis Imobiliários	35.507.262/0001-21	Hedge Investments	07.253.654/0001-76
HRDF11	Hedge Realty Development	16.929.519/0001-99	Hedge Investments	07.253.654/0001-76
HRES11	Hire Residencial I FII	42.869.853/0001-04	BRL Trust	13.486.793/0001-42
HSAF11	HSI Ativos Financeiros FII	35.360.687/0001-50	BRL Trust	13.486.793/0001-42
HSCE11	HSI Crédito Estruturado FII	57.170.846/0001-97	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
HSLG11	HSI Logística FII	32.903.621/0001-71	BRL Trust	13.486.793/0001-42
HTMX11	Hotel Maxinvest FII	08.706.065/0001-69	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
HUCG11	Hospital Unimed Campina Grande	39.347.413/0001-82	Coinvalores	00.336.036/0001-40
HUSC11	Hospital Unimed Sul Capixaba	28.851.767/0001-43	Rio Bravo	72.600.026/0001-81
HUSI11	Husi FII	30.017.492/0001-99	Planner	67.030.395/0001-46
HYPI11	Hire Properties I FII	28.899.178/0001-35	BRL Trust	13.486.793/0001-42
IAAG11	Inter Amerra FIAGRO	42.692.399/0001-69	Inter	18.945.670/0001-46
IBBP11	Invista Brazilian Business Park	52.551.605/0001-74	Vórtx	22.610.500/0001-88
ICLR11	IC Loteamentos e Recebíveis	38.498.758/0001-74	Vórtx	22.610.500/0001-88
ICNE11	Ícone FII	53.137.434/0001-02	Oliveira Trust	36.113.876/0001-91
IDGO11	ID Goiana FIAGRO	49.112.611/0001-10	ID	16.695.922/0001-09
IMMB11	IMMOBINVEST FII	50.686.473/0001-62	Vórtx	22.610.500/0001-88
IMMV11	Immob V Desenvolvimento	38.376.805/0001-07	Banco Bradesco	60.746.948/0001-12
INC111	Incentivo FII	11.827.568/0001-05	RJI Corretora	42.066.258/0001-30
INCP11	Caixa Incorporação FII	12.969.125/0001-03	CEF (Caixa)	00.360.305/0001-04
INDE11	Inter Desenvolvimento FII	52.635.194/0001-03	Inter	18.945.670/0001-46
INHF11	Inter Hedge FII	58.501.860/0001-99	Inter	18.945.670/0001-46
INLG11	Inter Logístico FII	34.598.181/0001-11	Inter	18.945.670/0001-46
INOI11	Inter Oportunidade Imobiliária	61.272.325/0001-18	Inter	18.945.670/0001-46
INRD11	Inter Residence FII	34.835.191/0001-23	Inter	18.945.670/0001-46
IRIM11	Iridium FII	41.076.564/0001-95	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
ITIP11	Inter Teva Índice de Papel	36.312.772/0001-06	Inter	18.945.670/0001-46
ITIT11	Inter Teva Índice de Tijolo	36.293.425/0001-83	Inter	18.945.670/0001-46
IVBP11	Invista Business Park FII	66.974.704/0001-73	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
IVCI11	Icatu Vanguarda Crédito Imobiliário	53.305.536/0001-81	Daycoval	62.232.889/0001-90
MCMV11	BRM Minha Casa Minha Vida III	62.808.826/0001-39	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
MIVI11	IMMOB VI FII	61.455.116/0001-00	Banco Bradesco	60.746.948/0001-12
MTOF11	Alianza Multioffices FII	22.862.226/0001-34	Oliveira Trust	36.113.876/0001-91
NSLU11	Hospital Nossa Senhora de Lourdes	08.014.513/0001-63	BTG Pactual	59.281.253/0001-23
PMRV11	Caixa Porto Maravilha FII	12.989.974/0001-29	CEF (Caixa)	00.360.305/0001-04
RNOV11	Immob I FII	28.893.734/0001-66	Banco Bradesco	60.746.948/0001-12
SAUS11	Ativos de Saúde FII	47.102.860/0001-08	Warren	92.875.780/0001-31
SEED11	Hedge SEED FII	35.689.497/0001-81	Hedge Investments	07.253.654/0001-76
STRY11	Hedge Strategy FII	66.060.256/0001-00	Hedge Investments	07.253.654/0001-76
TIMA11	Arena FII	14.149.745/0001-21	BRL Trust	13.486.793/0001-42
VGRH11	Hedge VGR Crédito FII	67.624.043/0001-19	Hedge Investments	07.253.654/0001-76
VTBL11	Hieron Berlim FII	20.265.467/0001-70	Vórtx	22.610.500/0001-88
YEES11	Hedge Yees Habitações Econômicas	51.385.174/0001-50	Hedge Investments	07.253.654/0001-76

Tabela Completa de Administradores de FIIs (CNPJ e Informe de Rendimentos)

Destaque -- Portais mais utilizados para informes de rendimentos:

• Bradesco (Intrag): documentosdigitaiscustodia.bradesco/login -- Concentra informes de FIIs administrados pelo Bradesco e Intrag (grupo Itaú/Bradesco)
• Itaú (Intrag): correspondenciasdigitais.itau.com.br/login -- Portal de correspondências digitais do Itaú, onde estão disponíveis informes de rendimentos de FIIs administrados pela Intrag

Atenção: O CNPJ que você deve informar como "Fonte Pagadora" nos rendimentos isentos é o CNPJ do administrador, e não o do fundo. Esse é um dos erros mais comuns na declaração de FIIs.

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Passo a Passo: Como Declarar FIIs no Imposto de Renda 2027

Passo 1 -- Declarar as Cotas em Bens e Direitos

Esta é a declaração da sua posição patrimonial -- ou seja, quantas cotas você possui e quanto pagou por elas.

Onde declarar:

• Ficha: Bens e Direitos
• Grupo: 07 -- Fundos
• Código: 03 -- Fundos de Investimento Imobiliário (FII)

Como preencher:

1. Acesse a ficha "Bens e Direitos" no programa do IRPF
2. Clique em "Novo" para adicionar um item
3. Selecione o Grupo 07 -- Fundos e Código 03 -- FII
4. Informe o CNPJ do fundo (não do administrador)
5. No campo "Discriminação", descreva:
   • Nome do fundo e ticker (ex: "MXRF11 - Maxi Renda FII")
   • Quantidade de cotas
   • Corretora custodiante
   • Exemplo: MXRF11 - Maxi Renda FII - 500 cotas custodiadas na XP Investimentos
6. No campo "Situação em 31/12/2025", informe o valor total de aquisição das cotas que você já possuía até essa data
7. No campo "Situação em 31/12/2026", informe o valor total de aquisição das cotas em 31/12/2026

Regras importantes:

• O valor informado é sempre o custo de aquisição (quanto você pagou pelas cotas), incluindo taxas de corretagem e emolumentos
• Não é o valor de mercado atual das cotas
• Se houve amortização durante o ano, o custo de aquisição deve ser reduzido proporcionalmente
• Se você comprou mais cotas ao longo do ano, some o valor das novas compras ao custo anterior
• Se vendeu todas as cotas, o campo "Situação em 31/12/2026" deve ser R$ 0,00 e você deve manter o item na declaração com a informação da venda na discriminação

Dica: Se você possui vários FIIs, cada um deve ser declarado em um item separado na ficha Bens e Direitos, com seu respectivo CNPJ.

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Passo 2 -- Declarar os Rendimentos Isentos (Dividendos de FIIs)

Os rendimentos (dividendos) pagos mensalmente pelos FIIs são isentos de Imposto de Renda para pessoa física, mas devem ser declarados.

Onde declarar:

• Ficha: Rendimentos Isentos e Não Tributáveis
• Código: 26 -- Outros (na versão mais recente do programa, pode aparecer como item específico para FIIs)

Como preencher:

1. Acesse "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis"
2. Clique em "Novo"
3. Selecione o tipo/código adequado
4. No campo "CNPJ da Fonte Pagadora", informe o CNPJ do administrador do fundo (e não o CNPJ do fundo)
5. No campo "Nome da Fonte Pagadora", informe o nome do administrador
6. No campo "Valor", informe o total de rendimentos recebidos no ano daquele administrador

Ponto de atenção: Como cada administrador envia um único informe de rendimentos englobando todos os FIIs por ele administrados, você pode declarar um único lançamento por administrador com o total dos rendimentos. Exemplo: se você possui MXRF11 e BTLG11 (ambos administrados pelo BTG Pactual), você pode lançar um único item com o CNPJ do BTG e o valor total dos rendimentos recebidos desses dois fundos.

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Passo 3 -- Declarar Venda de Cotas de FIIs (Renda Variável)

Se você vendeu cotas de fundos imobiliários durante o ano, precisa apurar o ganho ou prejuízo e declarar na ficha de Renda Variável.

Tributação sobre a venda:

• Alíquota: 20% sobre o ganho líquido (diferença entre valor de venda e custo de aquisição)
• NÃO EXISTE ISENÇÃO DE R$ 20.000,00 NO MÊS: Diferente de ações (onde vendas até R$ 20 mil/mês são isentas), no caso dos FIIs qualquer valor vendido com lucro gera imposto devido
• A alíquota é a mesma para operações normais (Swing Trade) e Day Trade (ambos pagam 20%)
• O imposto deve ser pago via DARF até o último dia útil do mês seguinte à operação

⚠️ ATENÇÃO: FIIs NÃO TÊM ISENÇÃO DE R$ 20.000 NO MÊS
No mercado de Ações, vendas até R$ 20.000,00 por mês (em Swing Trade) são isentas de Imposto de Renda. Nos Fundos Imobiliários essa regra NÃO EXISTE. Qualquer venda de FII com lucro -- mesmo que você tenha vendido apenas R$ 100,00 de um fundo e lucrado R$ 10,00 -- gera imposto de 20% sobre o ganho líquido e exige pagamento de DARF (código 6015).

Onde declarar:

• Ficha: Renda Variável
• Opção: Operações em FII ou Fiagro

Como preencher:

1. Acesse "Renda Variável" no menu lateral
2. Selecione "Operações em FII ou Fiagro"
3. Para cada mês em que houve operações, informe:
   • Ganho líquido ou prejuízo no mês (em "Resultado Líquido")
   • Se houve DARF pago, informe o valor no campo "Imposto Pago"
4. O programa irá calcular automaticamente se há imposto a pagar ou a restituir

Como calcular o ganho líquido:

Ganho Líquido = Valor de Venda - Custo de Aquisição - Custos Operacionais

• Valor de Venda: Preço unitário x quantidade de cotas vendidas
• Custo de Aquisição: Preço médio pago pelas cotas (incluindo corretagem e emolumentos na compra)
• Custos Operacionais: Taxa de corretagem e emolumentos da venda
• IR Retido na Fonte (IRRF): 1% sobre o lucro é retido na fonte como antecipação ("dedo-duro") e deve ser compensado no DARF

Exemplo prático:

• Você comprou 100 cotas de HGLG11 a R$ 150,00 cada = R$ 15.000,00 (custo)
• Vendeu as 100 cotas a R$ 170,00 cada = R$ 17.000,00 (receita bruta)
• Custos operacionais na venda: R$ 10,00
• Ganho líquido: R$ 17.000 - R$ 15.000 - R$ 10 = R$ 1.990,00
• Imposto devido: R$ 1.990,00 x 20% = R$ 398,00
• Você deve pagar R$ 398,00 via DARF (código 6015) até o último dia útil do mês seguinte

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Passo 4 -- Como Declarar Prejuízo na Venda de FIIs

Se você vendeu cotas de FIIs com prejuízo, esse valor pode ser compensado com lucros futuros em operações com cotas de FIIs e FIAGROs.

Regras de compensação:

• Prejuízos em FIIs só podem ser compensados com lucros em FIIs ou FIAGROs (mesma espécie)
• Não é possível compensar prejuízo de FIIs com lucro em Ações, ETFs ou BDRs (e vice-versa)
• O prejuízo pode ser acumulado e carregado para meses e anos seguintes, sem prazo de expiração
• O prejuízo deve ser informado na ficha "Renda Variável - Operações em FII ou Fiagro", no mês correspondente, com valor negativo

Tabela de Compensação de Prejuízos (FIIs vs Outros Ativos)

Existe uma dúvida muito comum entre os investidores sobre o que pode e o que não pode ser compensado. A regra da Receita Federal é estrita: prejuízos só podem ser compensados entre ativos da mesma espécie e tributação.

Resumo prático: Prejuízo de FII SÓ compensa lucro de FII ou FIAGRO. Você NUNCA pode abater um prejuízo em FIIs do lucro obtido com Ações, ETFs ou BDRs, nem o contrário.

Exemplo:

• Em março você teve prejuízo de R$ 500,00 na venda de BCFF11
• Em maio você teve lucro de R$ 800,00 na venda de VISC11
• O lucro tributável em maio será: R$ 800 - R$ 500 = R$ 300,00
• Imposto a pagar: R$ 300 x 20% = R$ 60,00

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Passo 5 -- Como Emitir e Pagar o DARF de FIIs

O DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) é a guia de pagamento do imposto sobre o lucro na venda de cotas de FIIs.

Quando pagar:

• Até o último dia útil do mês seguinte ao mês em que houve o ganho de capital
• Exemplo: se você vendeu com lucro em março, o DARF vence no último dia útil de abril

Como emitir:

1. Acesse o SicalcWeb da Receita Federal
2. Ou utilize o programa Sicalc instalado no computador
3. Preencha:
   • Código de receita: 6015
   • Período de apuração: Último dia do mês da operação (ex: 31/03/2026)
   • Valor principal: O imposto devido (20% do ganho líquido)
   • CPF: Seu CPF
4. Gere o DARF e pague via internet banking ou app do banco

Atenção: Se você não pagou o DARF no prazo, ainda pode emiti-lo com multa e juros pelo SicalcWeb. O programa calcula automaticamente os acréscimos legais.

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Passo 6 -- Como Declarar Amortização de FIIs

Amortizações representam uma devolução parcial do capital investido e não são tributáveis. Porém, elas reduzem o custo de aquisição das suas cotas.

Como declarar:

1. Na ficha Bens e Direitos, localize o FII que pagou amortização
2. Reduza o valor da "Situação em 31/12/2026" pelo total das amortizações recebidas no ano
3. Na "Discriminação", inclua uma nota sobre a amortização recebida
4. Exemplo: Se o custo original era R$ 10.000 e você recebeu R$ 500 em amortização, o novo saldo é R$ 9.500

Quando a amortização gera imposto:

• Se o acumulado de amortizações recebidas superar o custo de aquisição, o excedente é tratado como ganho de capital e tributado a 20%
• Na liquidação total do fundo, se houver ganho (valor recebido > custo residual), incide 20% de IR

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Como Declarar FIIs na Pré-Preenchida

Desde 2024, a Receita Federal disponibiliza a declaração pré-preenchida, que já importa automaticamente parte dos dados de FIIs:

• Posição de cotas (Bens e Direitos)
• Rendimentos isentos recebidos
• Informações de operações na bolsa

Recomendações:

• Mesmo usando a pré-preenchida, confira todos os dados com seus informes de rendimentos
• Verifique se os valores de custo de aquisição estão corretos (a pré-preenchida pode trazer valores de mercado em vez de custo)
• Confira se amortizações foram descontadas corretamente
• Adicione manualmente qualquer informação que não tenha sido importada

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Códigos Importantes para Declarar FIIs

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Erros Mais Comuns ao Declarar FIIs no IRPF

1. Confundir CNPJ do fundo com CNPJ do administrador -- Em "Bens e Direitos", use o CNPJ do fundo. Em "Rendimentos Isentos", use o CNPJ do administrador (fonte pagadora)
2. Declarar valor de mercado em vez de custo de aquisição -- Na ficha Bens e Direitos, o valor deve ser sempre o custo de aquisição, não a cotação atual
3. Esquecer de declarar rendimentos isentos -- Mesmo sendo isentos, os dividendos devem ser informados na declaração
4. Não descontar amortizações do custo de aquisição -- Se o fundo pagou amortização, o custo deve ser reduzido
5. Não pagar o DARF no mês seguinte à venda com lucro -- O imposto sobre ganho de capital deve ser pago mensalmente, não apenas na declaração anual
6. Tentar compensar prejuízo de FII com lucro em ações -- A compensação só é permitida entre FIIs/FIAGROs
7. Não considerar o IR retido na fonte (dedo-duro) -- O 1% retido na venda com lucro deve ser descontado do DARF
8. Omitir FIIs vendidos integralmente -- Mesmo que você não possua mais cotas, o item deve constar em Bens e Direitos com situação zerada e a informação da venda

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Declaração de FIAGROs no IRPF

Os FIAGROs (Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas do Agronegócio) seguem regras praticamente idênticas às dos FIIs:

• Rendimentos mensais são isentos (mesmas condições dos FIIs)
• Ganho na venda é tributado a 20%
• Na ficha Bens e Direitos, use Grupo 07 e Código 04 -- FIAGRO
• Prejuízos em FIAGROs podem ser compensados com lucros em FIIs e FIAGROs

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Ferramentas para Fazer a Declaração

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Perguntas Frequentes (FAQ)

FII paga imposto de renda?

Os rendimentos mensais (dividendos) de FIIs são isentos de IR para pessoa física. Porém, o lucro na venda de cotas é tributado em 20%. Portanto, FIIs podem sim gerar obrigação de imposto quando há venda com ganho de capital.

Qual o código para declarar fundos imobiliários em Bens e Direitos?

O código é Grupo 07, Código 03 (Fundos de Investimento Imobiliário - FII). Para FIAGROs, use o Código 04 do mesmo Grupo 07.

Qual CNPJ usar: do fundo ou do administrador?

• Bens e Direitos: CNPJ do fundo
• Rendimentos Isentos: CNPJ do administrador (fonte pagadora)

Como declarar dividendos de FIIs?

Na ficha "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis", informe o CNPJ do administrador, o nome dele e o valor total dos rendimentos recebidos no ano. Essa informação está no informe de rendimentos.

Como declarar venda de FII com prejuízo?

Na ficha "Renda Variável - Operações em FII ou Fiagro", informe o valor do prejuízo no mês correspondente (com sinal negativo). O prejuízo será automaticamente acumulado para compensação com lucros futuros em FIIs.

O DARF de FII venceu. E agora?

Emita o DARF com multa e juros pelo SicalcWeb. O sistema calcula automaticamente os acréscimos. O código de receita é 6015. É importante regularizar o quanto antes para evitar multas maiores.

FII tem isenção de R$ 20 mil nas vendas no mês como as Ações?

Não. A isenção de R$ 20.000,00 por mês para vendas no mercado à vista é exclusiva para Ações (Swing Trade). Nos Fundos Imobiliários (FIIs) e FIAGROs, qualquer venda com lucro é tributada a 20%, independentemente do valor total vendido no mês (mesmo que você venda apenas R$ 50,00).

Posso compensar prejuízo de FII com lucro de Ações, ETFs ou BDRs?

Não. A Receita Federal proíbe a compensação cruzada de prejuízos de FIIs com ganhos em Ações, ETFs ou BDRs (e vice-versa). Os prejuízos em FIIs só podem ser compensados com lucros obtidos em outros FIIs ou FIAGROs, pois pertencem a uma classe de ativos e tabela de apuração própria na aba Renda Variável.

Qual a diferença entre a isenção de dividendos de FII e a isenção de R$ 20 mil de Ações?

A isenção dos FIIs aplica-se aos rendimentos mensais (dividendos) distribuídos pelo fundo, desde que cumpridos os requisitos legais (fundo com no mínimo 100 cotistas, negociado em bolsa e investidor com menos de 10% das cotas). Já no ganho de capital por venda de cotas, o FII não possui isenção alguma, enquanto as Ações possuem a faixa de isenção até R$ 20.000,00 de vendas mensais no Swing Trade.

Qual a diferença entre rendimentos e amortização em FIIs?

Rendimentos são a distribuição de lucros do fundo (isentos de IR). Amortizações são devolução do capital investido (reduzem o custo de aquisição das cotas). Ambos estão detalhados no informe de rendimentos.

Como declarar FII que foi liquidado ou incorporado?

Se o fundo foi liquidado, declare como venda na ficha "Renda Variável", apurando ganho ou prejuízo. Na ficha "Bens e Direitos", zere o saldo e descreva a liquidação na discriminação. Se houve incorporação, atualize o ticker, CNPJ e quantidade de cotas conforme a razão de troca informada pelo administrador.

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Checklist Final da Declaração de FIIs

• [ ] Reunir todos os informes de rendimentos dos administradores
• [ ] Declarar cada FII separadamente em Bens e Direitos (Grupo 07, Código 03)
• [ ] Informar o CNPJ do fundo em Bens e Direitos
• [ ] Informar o custo de aquisição (não o valor de mercado) nos campos de "Situação"
• [ ] Declarar rendimentos isentos com o CNPJ do administrador
• [ ] Apurar ganhos e prejuízos mês a mês na ficha Renda Variável
• [ ] Informar DARFs pagos durante o ano na ficha Renda Variável
• [ ] Descontar amortizações do custo de aquisição
• [ ] Conferir se FIIs vendidos integralmente constam com saldo zerado
• [ ] Revisar todos os campos antes de transmitir a declaração