Como identificar um Fundo Imobiliário alavancado

Apesar de um fundo imobiliário teoricamente não poder se alavancar com empréstimos como uma empresa listada ou como uma empresa de properties.

Existem duas formas de um FII se alavancar para comprar imóveis.

Alavancagem com CRI

Uma forma de alavancagem é a venda da antecipação de recebíveis dos contratos de locação do imóvel através de CRIs.

Então o fundo compra o imóvel e imediatamente vende o fluxo de aluguéis ou parte dele.

Nessa operação o fundo recebe o valor dos recebíveis, mas fica com a dívida do pagamento aos detentores do CRI.

A estrutura é feita para casar os prazos, exemplo, recebimento anual e pagamento também anual do CRI.

Comprar imóveis a prazo

O fundo compra um imóvel pagando parte a vista e outra parte com prazo, geralmente pagamentos semestrais ou anuais.

Depois é muito comum o fundo vender o fluxo de recebíveis através de um CRI para pagar parcelas semestrais ou anuais.

Veja o exemplo no caso do torre almirante comprada a prazo pelo fundo BRCR11.

Um FII que utilizou bastante essa alavancagem foi um dos maiores fundos de lajes do mercado, o BRCR11.

Mas essa tática está sendo cada vez mais utilizada por outros gestores para ampliar mais rapidamente a carteira de ativos dos fundos.

Lembrando que mesmo com a securitização dos recebíveis, é possível que o fundo seja obrigado a fazer nova emissão para pagar o imóvel comprado.

Alavancagem bruta e líquida

A alavancagem bruta é calculada dividindo as Obrigações Financeiras pelo Patrimônio Líquido (Obrigações Financeiras / PL)

A alavancagem líquida é calculada dividindo as Obrigações Financeiras menos o Caixa, menos os Ativos não alvo pelo Patrimônio Líquido (Obrigações Financeiras - Caixa - Ativos Não-Alvo / PL)

Ativos não alvo são ativos que buscam rentabilidade de curto prazo e possuem liquidez para serem liquidados rapidamente.

Como identificar FIIs alavancados?

É simples, basta olhar o Informe Mensal Estruturado do fundo e rapidamente da para identificar se o fundo está alavancado ou não.

Esse é o Informe Mensal do BRCR11:

Olhar o ativo e o Patrimônio Líquido

O primeiro ponto a ser observado é a diferença entre o Ativo do fundo e o Patrimônio Líquido, se houver grande diferença entre eles é sinal de alavancagem.

É comum essa diferença de valor entre o Ativo e o PL, pois o fundo sempre deve taxa de administração e alguns devem taxa de performance.

Caso houver grande diferença entre eles, o próximo passo é olhar o Passivo para entender melhor o que o fundo deve.

Olhar o Passivo do fundo

Existem dois indicadores que revelam se o fundo é alavancado e a forma que ele utilizou para alavancar.

Obrigações por aquisição de imóveis, indica que o fundo fez uma compra de imóvel a prazo.

Obrigações por securitização de recebíveis, indica que o fundo fez venda dos recebíveis.

Fundos de recebíveis imobiliários (Cri) alavancados

Sim, é possível um fundo imobiliário de recebíveis se alavancar.

Essa alavancagem é feita por operações compromissadas.

Olhe o passivo do relatório mensal e procure por (21-Outros valores a pagar).

A CVM se pronunciou sobre o uso de operações compromissadas em fundos imobiliários e permitiu essa operação.

Saiba mais sobre essa decisão e como a operação funciona com o analista que questionou a CVM sobre a operação.

Onde encontrar o Informe Mensal Estruturado?

Aqui no site eu coloco o link para o FNET de todos os fundos imobiliários.

O FNET é o local onde os dados oficiais são informados para o público, como fato relevante, rendimentos, AGE, AGO, Laudos, etc...

Na página de cada fundo está o link do FNET no quadro de dados do FII ou um botão Todos documentos do Fundo

Para facilitar, criei atalho no link l.dividendosfiis.com.br para todos os FIIs, então basta digitar l.dividendosfiis.com.br/brcr11 (exemplo para o fundo BRCR11).