Como identificar um Fundo Imobiliário alavancado

Como identificar um Fundo Imobiliário alavancado

Apesar de um fundo imobiliário teoricamente não poder se alavancar com empréstimos como uma empresa listada ou como uma empresa de properties.

Existem formas de um FII se alavancar para comprar imóveis.

Uma delas é a compra a prazo, assim o fundo desfruta do rendimento imediatamente e melhora o cap rate da operação.

Outra forma de alavancagem é a venda da antecipação de recebíveis dos contratos de locação do imóvel através de CRIs.

Então o fundo compra o imóvel e imediatamente vende o fluxo de aluguéis ou parte dele, então o fundo recebe esse valor a vista e é descontado do valor de compra do imóvel.

Um FII que utilizou bastante essa alavancagem foi um dos maiores fundos de lajes do mercado, o BRCR11.

Mas essa tática está sendo cada vez mais utilizada por outros gestores para ampliar mais rapidamente a carteira de ativos dos fundos.

Como identificar FIIs alavancados?

É simples, basta olhar o Informe Mensal Estruturado do fundo e rapidamente da para identificar se o fundo está alavancado ou não.

Esse é o Informe Mensal do BRCR11:

Olhar o ativo e o Patrimônio Líquido

O primeiro ponto a ser observado é a diferença entre o Ativo do fundo e o Patrimônio Líquido, se houver grande diferença entre eles é sinal de alavancagem.

fundo imobiliário alavancado ativo

É comum essa diferença de valor entre o Ativo e o PL, pois o fundo sempre deve taxa de administração e alguns devem taxa de performance.

Caso houver grande diferença entre eles, o próximo passo é olhar o Passivo para entender melhor o que o fundo deve.

Olhar o Passivo do fundo

olhar passivo fiis alavancados

Existem dois indicadores que revelam se o fundo é alavancado e a forma que ele utilizou para alavancar.

Obrigações por aquisição de imóveis, indica que o fundo fez uma compra de imóvel a prazo.

Obrigações por securitização de recebíveis, indica que o fundo fez venda dos recebíveis.

Onde encontrar o Informe Mensal Estruturado?

Aqui no site eu coloco o link para o FNET de todos os fundos imobiliários.

O FNET é o local onde os dados oficiais são informados para o público, como fato relevante, rendimentos, AGE, AGO, Laudos, etc...

Na página de cada fundo está o link do FNET no quadro de dados do FII ou um botão Todos documentos do Fundo

Para facilitar, criei atalho no site is.gd para todos os FIIs, então basta digitar is.gd/BRCR11 final sempre com letras maiúsculas (exemplo para o fundo BRCR11).

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