Como Escolher Fundos Imobiliários

Saiba como escolher fundos imobiliários e montar uma carteira diversificada.

Critérios de escolha de FIIs

  • Liquidez
  • Valor de mercado
  • Quantidade de imóveis
  • Quantidade de inquilinos
  • Participação no IFIX
  • Segmentos diversos

Liquidez

Liquidez é a velocidade que um ativo pode ser transformado em caixa, fundos grandes e com bastante negociação são melhores.

O ideal é que o fundo imobiliário tenha, por exemplo, ordem de compra a 99,99 e ordens de venda a 100,00, ou seja, nenhum spread.

Valor de mercado

Quanto maior for o valor de mercado de um fundo, isso mostra que esse fundo tem capacidade para crescer, tem cotistas satisfeitos que entram nas emissões.

Grande valor de mercado também representa melhor liquidez, maior diversificação dos ativos, maior diluição de custos, etc.

Quantidade de imóveis

Maior quantidade de imóveis reduz o risco do fundo, pois algum imóvel em específico pode ser atingido por grande vacância e outros imóveis continuarem normal.

Principalmente quando se acrescenta também a diversificação geográfica, regiões diferentes sentem crises de forma diferente e isso ameniza o risco.

Quantidade de inquilinos

Outro fator é a quantidade de inquilinos, quanto maior a quantidade, mais pulverizado e menor o risco de um inquilino ter problemas e afetar o fundo.

Mesmo se algum dos inquilinos fica inadimplente os outros vão continuar pagando e o rendimento vai diminuir mais suave.

Participação no IFIX

Grande participação no IFIX representa, alta liquidez e bom valor de mercado, também obriga a ser comprado pelo ETF XFIX11.

Geralmente a presença de um fundo em um índice, principalmente no IFIX representa que é um fundo consolidado no mercado.

Segmentos diversos

Não da para esquecer de diversificar ao investir em FIIs, existem segmentos predominantes na B3 que todos devem ter.

São eles: Lajes Comerciais, Logístico, Recebíveis imobiliários (CRI), Shopping e Varejo.

TOP23

Criei a lista TOP23, são 23 fundos imobiliários que estão presentes em todos os índices de fundos imobiliários, são eles:

  • IFIX
  • SUNO30
  • XPFI
  • IFI-D ou IFI-E
  • XPFP ou XPFT

São 7 índices, mas um fundo só pode estar no máximo em 5 índices, pois os índices IFI-D e XPFP são exclusivos para papel, IFI-E e XPFT são exclusivos para tijolo.

Papel e tijolo são expressões bem comuns para investidores em FIIs, mas caso não conheça, papeis representam fundos que possuem em sua composição recebíveis imobiliários.

E tijolo representa fundos que são compostos de imóveis por isso imóveis = tijolo e contratos de recebíveis = papel.

Porque usar o top23 como filtro

Ao usar filtro chegamos a lista de 23 ativos, esses ativos passaram em todos os critérios de filtro dos 5 (cinco) índices.

Isso representa que esses fundos são possuem bastante liquidez, alto valor de mercado, possuem múltiplos imóveis (é um critério do SUNO30).

Possuem múltiplos inquilinos (exceção BBPO11 que possui um único inquilino), estão presente não só no IFIX, mas em todos os índices e representam os principais segmentos.

Portanto, aos iniciantes que estão querendo montar uma carteira, uma boa base são esses 23 ativos.

Partindo dessa base a possibilidade de cometer um erro grave e perder dinheiro é bastante reduzida.

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